2011年是“十二五”開局之年，從中央到地方，為“轉型升級”做足文章，今年浙江省兩會，“轉型升級”再次成為熱議的話題，這是中國經(jīng)濟航母平穩(wěn)持續(xù)航行的必然選擇。作為國民經(jīng)濟支柱產(chǎn)業(yè)之一的房地產(chǎn)業(yè)同樣面臨著“轉型升級”的壓力。房地產(chǎn)業(yè)應該如何轉型？升級的立足點又在哪里？為此，我們對來自寧波的浙江省政協(xié)委員、榮安股份有限公司董事長王久芳先生進行了專訪，以了解房地產(chǎn)企業(yè)對轉型升級的深度思考。

記者：請王委員先為廣大網(wǎng)友分析一下，剛剛過去的2010年，中國房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的現(xiàn)狀是怎樣的？

王久芳：2010年房地產(chǎn)市場總體保持平穩(wěn)態(tài)勢。上半年房價上漲較快，下半年基本保持平穩(wěn)?？v觀全年的房地產(chǎn)市場，主要有以下幾個明顯的特點：一是國家調(diào)控的決心和力度非常大。1月份出臺的“新國十一條”、4月份出臺了新“國十條”，9月份又再次出臺了“9.29新政”。經(jīng)濟手段和行政措施雙管齊下，調(diào)控力度空前。

二是土地供應大幅度增加。全國100多個大中城市土地供應量和成交量的同比增幅都超過了40%。從土地成交價格來看，樓面價高于房價的現(xiàn)象依然存在。

三是房地產(chǎn)投資增幅巨大。全年房地產(chǎn)投資額將近5萬億元，同比約增長了4成，處于歷史高位。

四是房價仍在高位運行。全國商品房銷售面積增10%，房價同比漲幅10%左右，重點城市，如北京、上海等起到了漲幅排頭兵的作用。房地產(chǎn)企業(yè)銷售金額大幅度提高。

五是房地產(chǎn)行業(yè)集中度有所提高。重點企業(yè)增幅明顯，萬科成為了第一家全年銷售金額過千億的房地產(chǎn)企業(yè)，同比增幅超過了70%，拉大了與其他房地產(chǎn)巨頭的差距。主要房地產(chǎn)企業(yè)銷售金額均有大幅度增加，而中小企業(yè)則增幅不大。

記者：房地產(chǎn)業(yè)是我國國民經(jīng)濟的支柱性產(chǎn)業(yè)之一，更是事關最廣大老百姓的最大的民生問題。2010年也是國家出臺房市樓市調(diào)控政策最密集的一年，從“新國十條”、“新國五條”到各地限購政策的出臺，可以說今年的調(diào)控政策是歷年房地產(chǎn)調(diào)控中力度最大、手段最多、持續(xù)性最長的一年。您認為這樣大的政策環(huán)境對房地產(chǎn)行業(yè)轉型升級提出了怎樣的要求？

 王久芳：房地產(chǎn)企業(yè)轉型升級是一個大的課題。目前，關于房地產(chǎn)行業(yè)，人們談的更多的是國家調(diào)控，很少有人談到房地產(chǎn)企業(yè)的轉型升級。

作為一名從業(yè)者，我一直認為，應該正確地認識國家的調(diào)控。國家出臺調(diào)控措施，目的是不是為了簡單地打壓房價，也不是為了打壓房地產(chǎn)企業(yè)，而是為了穩(wěn)定房地產(chǎn)市場，通過經(jīng)濟、行政等手段，促使房地產(chǎn)市場資源再分配，促進房地產(chǎn)市場的轉型升級，使房地產(chǎn)市場更加穩(wěn)健地發(fā)展。也就是說，這些調(diào)控政策，不管是階段性的，還是長期性的，都是促使房地產(chǎn)行業(yè)轉型升級的路徑選擇之一。

因此，作為房地產(chǎn)企業(yè)，必須認清這個大勢所趨，堅決支持并積極配合政府的調(diào)控措施，使得這些調(diào)控措施更好地落到實處，同時，加快自身的品牌建設，加強房地產(chǎn)產(chǎn)品品質提升，最終實現(xiàn)企業(yè)的轉型升級。也只有這樣，房地產(chǎn)行業(yè)才能為國民經(jīng)濟的整體轉型升級做出貢獻，為國家“十二五”發(fā)展做出貢獻。

記者：房地產(chǎn)企業(yè)應該如何實現(xiàn)轉型升級？

王久芳：房地產(chǎn)企業(yè)轉型升級的終極模式選擇，是要建立一種新的開發(fā)模式，這種模式的本質特點是更少的資源投入，更大的社會效益和經(jīng)濟效益產(chǎn)出，達到資源集約化利用的目的。

一是在開發(fā)過程中，從設計的源頭把控，盡量選擇節(jié)能產(chǎn)品，減少房地產(chǎn)產(chǎn)品在使用中的資源消耗。

二是更新設計理念，發(fā)揮創(chuàng)新性思維，糅合不同風格的房地產(chǎn)元素，結合當?shù)氐氖袌鲂枨螅瑒?chuàng)造出既方便業(yè)主使用，又具有一定超前性的高品質產(chǎn)品，確保能在盡可能長的一段時間內(nèi)不被淘汰，避免短時間內(nèi)推到重來的浪費資源的情況出現(xiàn)。而事實上，這種現(xiàn)象反復出現(xiàn)，為社會公眾所詬病。三是對土地資源的節(jié)約。大家都知道，土地是一種稀缺、不可再生資源。作為經(jīng)營土地的房地產(chǎn)企業(yè)，我們對土地擁有特殊的情感。從某種意義上來說，土地就是一張白紙，能畫出什么東西，全憑畫家的手藝。房地產(chǎn)企業(yè)必須關注土地的集約化使用，站在社會責任的角度上，開發(fā)房地產(chǎn)產(chǎn)品。開發(fā)一個項目，必須為城市增添一處景致，為城市創(chuàng)造一份價值。

記者：榮安在轉型升級方面做了哪些規(guī)劃和工作？

王久芳：很早以前，榮安就深切地認識房地產(chǎn)企業(yè)轉型升級必可避免，因此做了許多工作：

首先在產(chǎn)品規(guī)劃和開發(fā)上，始終秉承為城市創(chuàng)造價值的開發(fā)理念，針對不同的市場需求，開發(fā)不同特點的產(chǎn)品，開發(fā)一處房產(chǎn)，造就一處景色。榮安構筑了三個產(chǎn)品層次：

一是在高端市場上，追求經(jīng)濟效益；寧波相對來說比較發(fā)達，高端市場需求旺盛，開發(fā)與該市場需求匹配的房地產(chǎn)項目，是企業(yè)主要的經(jīng)濟效益點；二是在大眾市場市場上，追求規(guī)模效益。這一點主要是為了滿足改善性住房需求的人群，也構筑了公司規(guī)?；A；三是在經(jīng)濟適用房的市場上，追求社會效益。這是我要重點講的。榮安積極介入經(jīng)濟適用房的建設，利用榮安的品牌價值和資源調(diào)配能力，提高經(jīng)濟適用房的價值。改變?nèi)藗儗?jīng)濟適用房粗制濫造，便宜沒好貨的印象。在經(jīng)濟適用房建設開發(fā)中，榮安可以保證不要一分錢的利潤。打造高品質的經(jīng)濟適用房，為老百姓做實實在在的好事。榮安實踐一個房地產(chǎn)企業(yè)的社會責任。

榮安將從高端市場和大眾市場爭取來的資源空間，貼補到經(jīng)濟適用房市場，從某種意義上來說，也是一種資源公平配置的過程。

其次是充分重視服務體系建立。很多人認為，房地產(chǎn)開發(fā)僅僅是開發(fā)產(chǎn)品，銷售產(chǎn)品，其實，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展到現(xiàn)在，向消費者推銷的是服務。這也是房地產(chǎn)企業(yè)轉型升級的重要一環(huán)。除了提供品質高，價值高的產(chǎn)品外，我們正在著手建立一整套完整的高品質的小區(qū)生活服務體系，以房地產(chǎn)產(chǎn)品為軸，建立配套的文化教育、健康生活的服務內(nèi)容，為業(yè)主提供綜合服務。讓業(yè)主真正體驗到，在小區(qū)內(nèi)生活不僅僅享受到產(chǎn)品功能，而且能感受到“以人為本”的服務理念，房地產(chǎn)企業(yè)的功能也從傳統(tǒng)的物業(yè)管理，轉型升級為提供全方位的高品質的綜合服務體系。

記者：房價高企，成為社會普遍關注的問題。在很多時候，購房者似乎都與房產(chǎn)開發(fā)商處于一種“勢不兩立”的敵對狀態(tài)，但我們注意到，您帶領的榮安集團似乎走出了一條不一樣的企業(yè)發(fā)展之路，請問您是如何處理與購房者，與業(yè)主的關系的？

王久芳：這就不得不提我們的企業(yè)文化了。文化是企業(yè)的靈魂！企業(yè)的成功必定是文化創(chuàng)新的成功。文化不是為行為背書，而是指導個人和組織的行為。

榮安的企業(yè)文化是“感恩文化”，她涵蓋六個方面，其中第二點就是感恩客戶。我們認為，客戶是榮安存在的全部理由，所以榮安理應為客戶提供優(yōu)質的產(chǎn)品和服務，來回報客戶的信任。

在這樣一個理念的指導下，榮安開發(fā)的產(chǎn)品應該說，一個比一個有進步，品質一個比一個高，價值一個比一個高，所有購買過榮安產(chǎn)品的客戶都從中得到了實實在在的優(yōu)惠。這就是榮安的回報，就是榮安的感恩文化。

榮安還感恩時代，因為榮安是時代造就的，榮安理應以承擔社會責任為報；感恩合作企業(yè)，因為榮安向前的每一步都離不開合作企業(yè)的協(xié)同，榮安理應在合作中體現(xiàn)多贏；勞資雙方相互感恩，因為勞資雙方是一種共生共榮的關系，資方理應以真誠善待員工為報，而員工也應以勤奮工作為報；員工之間相互感恩，因為個人的成功緣于整體的配合，同事之間理應以真誠合作為報；感恩家人，榮安員工能專注于事業(yè)，皆因有了溫馨祥和的精神港灣，每位員工理應以對家庭盡責為報。

記者：目前社會的住房消費觀念也在變化，包括中央也在引導民眾樹立“先租后買”，“先小后大”的住房消費觀念，您認為，房地產(chǎn)業(yè)應該如何迎合這種變化著的住房消費需求？

王久芳：據(jù)了解，發(fā)達國家首次購房的年齡比我國要大很多。如日本、德國，首次購房人平均年齡為42歲；法國首次購房的平均年齡為37歲；美國首次購房年齡也在30歲以上。年輕人長期租房是一種普遍狀態(tài)。據(jù)調(diào)查，日本租房結婚者比例高達67．1%，買房結婚比例僅為14．3%。根據(jù)英國社區(qū)和地方政府部公布的數(shù)據(jù)，2008年至2009年，英國近32%的家庭靠租房解決居住問題。

因此，“先租后買”，“先小后大”今后將會成為人們主流的住房消費觀念。但要實現(xiàn)這樣一個目標，必須有相關配套的條件。

首先要有房子可租，而且可租房又必須足夠便宜、穩(wěn)定。政府要有一定規(guī)模的公共租賃房投入市場，必須制定相應的措施，規(guī)范中介租房，為租房創(chuàng)造良好的外部環(huán)境。其次房價上漲的速度必須控制在一度的幅度內(nèi)，不會給老百姓造成購房恐慌。再次，政府必須明確保障性房產(chǎn)的供地計劃，給市場以信心。

當然，作為房地產(chǎn)企業(yè)，必須提供足夠的中小套型、中低價位普通商品房。國家規(guī)定所有的房產(chǎn)項目總體量必須確保70%是90平方米以下的。榮安最近幾年開發(fā)的多個項目，中小套型的房子都高于這個比例，在建項目中，中小戶型也是主打產(chǎn)品。

房地產(chǎn)行業(yè)如同一個虛火正旺的患者，需要從根本上調(diào)理，國家宏觀調(diào)控是體外用藥，最重要的是自身免疫力的提升，而這種提升就是企業(yè)自尋轉型升級之路。

轉自《人民網(wǎng)》 記者吳志清